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Les avantages à investir dans l’immobilier locatif sont innombrables. C’est une valeur sûre pour se constituer un patrimoine tangible. La bonne nouvelle, c’est que vous pourrez financer l’acquisition via le crédit immobilier. Effectivement, les loyers compenseront le versement des mensualités du remboursement du prêt. Ce placement vous permet aussi de vous assurer des revenus complémentaires et d’obtenir un retour sur investissement conséquent. Néanmoins, il ne faut pas investir à l’aveuglette. Il est primordial d’évaluer le rendement du projet. Aussi appelé rentabilité locative, ce dernier indique le rapport entre les loyers générés chaque année et l’investissement réalisé. Il vous servira donc de boussole. Voici quelques astuces pratiques pour garantir une bonne rentabilité dans l’immobilier locatif.
Les indicateurs clés pour savoir la rentabilité de son investissement locatif
Calcul rendement locatif
Dans le cadre de la location, les principaux indicateurs permettant d’évaluer le rendement réel de votre investissement sont le rendement locatif et le cash-flow.
Comment calculer le rendement locatif ?
Le calcul de la rentabilité locative d’un placement immobilier vous permet de mesurer en amont l’intérêt d’investir dans tel ou tel bien immobilier. Sachez qu’il existe trois types de rendement, à savoir le rendement brut et le rendement net.
Calcul du rendement brut
Pour vous faire une première idée de la rentabilité potentielle de votre investissement locatif, commencez par le calcul du taux de rendement brut. C’est le rapport entre les loyers sur une année et le prix d’acquisition (prix du bien + frais de notaire + coûts des éventuels travaux). La formule du calcul de la rentabilité brute est la suivante :
Par exemple, pour une maison achetée à 100 000 euros et louée à 650 euros par mois, le calcul de la rentabilité brute se fait comme suit : (650*12)*100/100 000, ce qui donne un taux de 7,8%.
Calcul du rendement net
La rentabilité brute est incomplète. En effet, elle ne prend pas en compte toutes les charges dont vous devez faire face en tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif. C’est pourquoi vous devez aussi procéder au calcul du taux de rendement net pour mieux évaluer le retour sur investissement du projet. Celui-ci vous permet d’obtenir une vision réelle du gain réalisé sur votre investissement locatif. Sa formule est la suivante :
Les charges locatives comprennent généralement les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et les frais d’assurances.
Pour le même exemple que précédemment, si le total des charges locatives sur une année est estimé à 2 000 euros, le calcul du rendement net est le suivant : [(650×12) – 2 000]×100 /100 000, soit 5,8 % de rendement net.
Le cash-flow
Le cash-flow est une sorte de trésorerie générée par votre projet locatif immobilier . Si vous achetez une maison ou un appartement à Paris, par exemple, vous devez analyser plusieurs points pour obtenir une certaine précision sur le rendement réel de la propriété. Vous devez notamment :
- Analyser l’investissement locatif,
- Consulter le prix,
- Etudier le marché,
- Calculer la rentabilité locative,
- Considérer le montant des charges (taxes, mensualité d’emprunt, impôts, charges de copropriété, etc. )
La mesure du cash-flow vous permet, de ce fait, d’avoir une idée de la solvabilité et de la pérennité de votre logement jusqu’à la revente.
Le cash-flow positif est équivalent au bénéfice (gain d’argent mensuel) lié à votre projet. Quant au cash-flow négatif, celui-ci représente l’effort d’épargne requis pour votre investissement locatif.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Taux de rentabilité
Vous vous demandez certainement quel est le bon taux de rentabilité pour un projet immobilier ? D’une manière générale, le rendement locatif peut osciller entre 2 et 8 %. Tout dépend des caractéristiques de votre investissement. Tous les types de biens immobiliers ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Dans tous les cas, le taux de rendement de votre projet varie selon plusieurs paramètres, à savoir :
- le prix d’achat,
- l’emplacement de l’immeuble,
- le niveau de charges,
- les travaux effectués,
- le montant du loyer.
Bref, tous les biens immobiliers possèdent chacun des caractéristiques différentes influant sur leur rentabilité.
Votre objectif en termes de retour sur investissement affecte également le rendement de votre projet. Par exemple, pour un placement à fort rendement ayant pour but de générer un complément de revenus, le taux sur une année est compris entre 5,5 et 8%. En revanche, si votre finalité est de sécuriser votre patrimoine via un achat immobilier dans l’une des grandes villes françaises, le taux de rentabilité sur une année oscille entre 3,5 et 5%.
